Investissement locatif, une rentabilité variable



La rentabilité et le régime fiscal d’un investissement locatif seront différents selon le mode de location. Nu, meublé ou touristique, quelle location pour quelle rentabilité ?


Depuis 2015, l’investissement locatif a fait un bon, on constate une évolution des transactions de 15,8% à 18,4%, à la fin du premier semestre 2016. Cette évolution n’est pas anodine, en effet la nouvelle génération confie qu’elle s’inquiète pour sa retraite et nombreux sont ceux qui misent sur l’investissement dans la pierre. D’après une étude réalisée par HSBC en juillet dernier, 16% des français actifs comptent sur les revenus provenant de leur investissement locatif pour compléter leur retraite. L’investissement dans la pierre a en effet dépassé les rendements de l’assurance vie ou du livret A.

Vers quel type de bien s’orienter selon ses projets ? C’est la première question qu’il faut se poser avant de se lancer. Le choix entre le neuf et l’ancien sera souvent la localisation, en effet il est difficile de détrôner les biens anciens dans les meilleurs quartiers. Il faut aussi penser aux charges qui sont souvent plus élevées dans l’ancien. Les immeubles neufs sont de meilleure qualité mais souvent plus éloignés des centres villes ou adresses recherchées. La meilleure attitude est de se positionner comme un locataire à la recherche d’un logement, et de garder aussi en tête la revente même si ce n’est pas le projet principal. Il faut noter que les petites surfaces sont les plus demandées et donc les plus recherchées par les investisseurs. Dans 80% des cas, les investisseurs misent sur les studios ou les 2 pièces.

Une fois le type de bien définit et acquis il faut déterminer comment le louer. Il existe évidement la location nue qui est l’option la plus fréquente. Néanmoins il existe la location meublée, qui permet d’exiger des locataires un loyer plus élevé avec des baux plus courts. À Paris l’encadrement des loyers des meublés sont supérieurs à ceux des nus de prés de 10%. Il est possible aussi de faire de la location saisonnière, très tendance ces dernières années avec l’arrivée des sites de location de meublé de tourisme à la nuitée ou à la semaine. Quand on veut se lancer dans la location saisonnière il faut faire attention car dans de nombreuses communes une autorisation est nécessaire pour pouvoir transformer un bien en location meublé de tourisme.

Enfin, la fiscalité est aussi à prendre en considération. Les règles sont différentes pour les locations nus et pour les meublés. Les revenus tirés d’un logement loué vide peuvent se présenter sous le régime réel ou le micro foncier. Le régime micro foncier s’appliquera par défaut pour des revenus inférieurs à 15,000€ annuels. Pour les locations meublées les loyers sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non comme des revenus fonciers.

En soi, la différence entre un investissement locatif réussi et un échec se tiens à un fil.

Cf : article de L’OBS Immobilier N°2706 du 15 septembre 2016

Groupe Mobilis
Lundi 3 Octobre 2016
     



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